你有没有站在一座大城市最繁华的路口，抬头看过那些闪闪发光的五星级酒店？玻璃幕墙擦得能当镜子，门口礼宾员穿得比新郎还精神，大堂里那盏水晶灯据说够在三线城市买十套房。
这时候你心里多半会冒出一个朴素的问题：这地方一晚上一千二起步，到底谁在住？游客不多，出差报销额度有限，当地人也住不起，怎么它就能一年到头开着灯、养着几百号员工、甚至还敢接着盖新的？
我告诉你答案：这个酒店压根就不是给人住的。你听到这句话肯定觉得我故弄玄虚，别急，咱们把账算明白了，你就知道房费那点钱，连保洁阿姨的工资都不够，它真正的生意，是在跟银行玩一场名叫“现金流”的永动游戏。
你先想象一个开发商，在某个二线城市拿下了一块地。他跟银行说，我要盖一个五星级酒店，品牌挂国际大牌，总投资十个亿，你贷给我七个亿。银行看了看地段，又看了看评估报告，觉得靠谱，于是钱就批了。开发商拿着七个亿，真正盖楼可能只花了五个亿，剩下的两亿，他可以去隔壁再拿一块住宅用地。
楼盖好以后，酒店开业了，每天进进出出的客人到底有多少呢？不重要。重要的是这家酒店开始产生一笔叫做“经营性现金流”的钱——也就是客人付的房费、餐费、会务费加在一起，再减去员工工资、水电、布草清洗这些开销之后剩下的那个数字。这个数字哪怕一年只有一个亿，也足够了。
为什么？因为七个亿的贷款，年利息算四个点，一年就是两千八百万。只要这个酒店一年的经营性现金流能盖住这两千八百万的利息，剩下的钱哪怕是七千两百万还是两百万，都不关键，关键是银行一看，你现金流是正的，你的贷款就安全，就可以给你续贷，本金你不用还，每年只还利息，利息的钱酒店自己就挣出来了。
那这栋楼本身呢？地价在涨，物价在涨，过两年再评估，它值十二个亿了，你又可以找银行追加贷款。你看明白了吗？这栋楼就像一台印钞机，它印的不是钞票，而是信用和贷款额度。房费只是让它转起来的润滑剂，真正的利润来自它撬动的金融杠杆。
你可能会问，那万一入住率暴跌，现金流盖不住利息怎么办？问得好。这正是这类玩法最刺激的地方。
在房地产和货币双宽松的年代，地价一年涨百分之二三十，你的楼估值涨得比利息快得多，你完全可以从银行再贷一笔钱出来，用新贷款还旧利息，跟信用卡套现还最低还款额一个道理。
而酒店本身，可以通过内部循环来美化现金流——开发商手里往往还有写字楼和商场，让写字楼的公司来酒店开年会，让商场的会员用积分兑换住房券，再不行就搞婚宴大促销，总之账面上的入住率和平均房价总能做得漂漂亮亮的。
银行信贷经理看报表，只看数字，不问真假。所以你就理解了，这座豪华酒店的真实客户从来就不是你，也不是任何一个拖着行李箱的旅客，而是银行、是信托、是那些把这栋楼的未来收益权打包成理财产品的金融机构。你的那一千二百块房费，连这栋楼的电梯维护费都不够，但它和千千万万个一千二百块加在一起，变成了一个神奇的数字，这个数字足以说服银行再放出去几个亿的贷款。
这栋楼曾经是一座会生钱的金矿，所以下次你再路过那些亮闪闪的豪华酒店，别琢磨都是谁住在里面了，你就当它是一台你看不懂的资本机器，在用它自己的方式运转着。这个世界上有很多东西，存在的原因跟你想象的天差地别。你以为它是给人住的，其实它只是给钱住的。
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